Dans un contexte économique contraint, toute la chaine de valeur de l’immobilier doit renforcer son expertise et le dialogue entre chaque partie prenante. C’est ce qui ressort du dernier petit-déjeuner de l’Association des Directeurs Immobiliers, qui s’est tenu le 22 septembre dernier à Paris.
Dans l’imaginaire collectif, la faible croissance enregistrée par la France pousserait les entreprises à se replier sur elles-mêmes et à réduire drastiquement leur empreinte immobilière. C’est faux. Tout d’abord, parce qu’une récente étude* indique que les Français sont les champions d’Europe du retour au bureau, avec 3,5 jours de présence en moyenne chaque semaine. Ensuite, parce que « l’espace médiatique est occupé par des start-up et des entreprises de services qui peuvent facilement changer d’adresse. N’oublions pas qu’une grande partie des utilisateurs n’ont pas cette agilité : bien souvent, une entreprise a des raisons opérationnelles d’occuper un bâtiment », décrypte Jacques Perpère, vice-président de l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI), à l’occasion du petit-déjeuner de l’ADI le 22 septembre dernier.
Cédric Omnès, directeur immobilier de Groupama abonde dans ce sens : « nous avons toujours des projets de transformation et d’accompagnement aux évolutions des modes de travail, qui vont perdurer encore deux à trois ans. Le niveau de croissance de l’Hexagone a peu d’impact sur l’évolution des schémas directeurs des utilisateurs. Ce dernier est calibré en fonction de certains objectifs, comme assurer aux collaborateurs un environnement de travail adéquat et la volonté de décarboner notre patrimoine immobilier. »
Appétence des investisseurs
Pour continuer à développer leur patrimoine immobilier, les utilisateurs ont besoin que les investisseurs soient au rendez-vous. Actuellement, ces derniers se montrent attentistes. « Aujourd’hui, il leur est encore difficile d’appréhender les orientations que souhaitent donner les banques centrales en matière de taux directeurs, indique Christian de Kerangal, Directeur général de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF). Toutefois, dans un monde durablement inflationniste, l’immobilier reste un actif attractif pour un investisseur. Actuellement, 60% du patrimoine des investisseurs se compose de bureaux, d’ici une dizaine d’années, cette part pourrait osciller entre 30 et 40 %. »
Renforcer les expertises de toute la chaîne immobilière
Reste à bien comprendre ce que veulent les utilisateurs pour financer les bons projets. « Les critères de sélection des implantations ont changé, assure Cédric Omnès. Auparavant, nous focalisions surtout notre attention sur la localisation et le prix. Aujourd’hui, la performance environnementale arrive en seconde position de nos critères de sélection. » Dans un environnement contraint, chacun doit muscler son expertise. « Tout au long de la vie de l’immeuble, il faut renforcer le dialogue entre utilisateurs et investisseurs », estime Christian de Kerangal. Pour Jacques Perpère, plus que jamais, « la valeur ajoutée du directeur immobilier réside dans le caractère polyvalent de son approche : bien comprendre les investisseurs, être un soutien de la direction générale et avoir la bonne information en matière fiscale. » Enfin, pour Cédric Omnès, la clé réside dans l’anticipation des besoins « un salarié sur trois est en mobilité chaque année, c’est autant d’opportunité de développer le patrimoine immobilier. Enfin, nous devons revenir au bon sens pour être sobre et durable dans notre approche. Ce qui nécessitera de renforcer notre technicité. »
*étude JLL – octobre 2023