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Le directeur immobilier

« Aujourd’hui, les différents projets de l’entreprise sont pensés dans une approche transversale et actionnent tous un levier immobilier. Aux côtés des centres de décision, le directeur immobilier est devenu le connecteur de différents métiers en interne comme en externe. Il pilote la performance globale immobilière en coordonnant des enjeux certes financiers, mais aussi des enjeux environnementaux, managériaux, d’image et d’attractivité, avec les différentes parties prenantes de l’entreprise (DRH, DAF, DSI, DRSE, DIRCOM…). En quelques années, la direction immobilière a su consolider, autour des intérêts immobiliers des entreprises, une chaîne de valeurs matérielles et immatérielles. »

Gilles Allard, président de l’ADI

Organisation des directions immobilières

Le directeur immobilier est reconnu comme un métier stratégique de l’entreprise comme en témoigne la structuration des directions immobilières au sein des grandes entreprises.

Il existe plusieurs approches de la question immobilière dans les entreprises. Elles se traduisent chacune par une organisation interne spécifique de l’activité. L’enquête menée en 2019 par l’ADI montre que, « dans la majorité des situations, l’immobilier est rattaché directement à la direction générale ou au secrétariat général de l’entreprise ».

Rattachement hiérarchique dans l’entreprise

Les directions immobilières sont principalement rattachées au top management.

Domaines d’intervention

Stratégie d’entreprise, finance, organisation et ressources humaines sont les trois enjeux de l’immobilier.

Le management immobilier s’étend désormais sur un périmètre de projets transverses et non exclusif … répondant à des priorités variées 

Le directeur immobilier a pris en main des éléments essentiels qui recouvrent tant les enjeux financiers que managériaux de l’entreprise. Ressort reconnu des efforts de maîtrise des coûts et des risques, mais aussi levier majeur en matière de responsabilité sociale de l’entreprise, la compétence immobilière est désormais contributrice à part entière du modèle managérial des entreprises.

 Aujourd’hui, près de la moitié des projets dits « immobiliers » sont d’abord transverses et pluridisciplinaires.

 

Des projets transverses menés principalement avec la direction générale et financière.

 Le cap fixé par la direction générale à l’immobilier vise principalement la performance financière de l’entreprise

« L’immobilier créateur de valeur au sein de l’entreprise » est désormais chose acquise dans la plupart des organisations. Pour les dirigeants, l’approche immobilière reste centrée sur les opérations immobilières classiques, telles que l’optimisation de la trésorerie ou encore la réduction des coûts.

Ainsi, même si les indicateurs de performance suivis sont divers et évoluent, ils s’inscrivent dans un objectif de la performance financière de l’entreprise. Par exemple, le coût complet par mètre carré ainsi que par poste de travail et le budget alloué à l’immobilier (OPEX /CAPEX) sont les trois indicateurs* les plus suivis par les directions d’entreprise.

  • Coût complet par mètre carré 84% 84%
  • Budget alloué à l’immobilier (OPEX / CAPEX) 79% 79%
  • Coût complet par poste de travail 75% 75%
  • Taux d’utilisation / taux d’occupation de l’immobilier 71% 71%
  • Livraison / Qualité / Coûts Délais des projets immobiliers 67% 67%
  • Flexibilité du parc immobilier 66% 66%
  • Valorisation financière du portefeuille immobilier 52% 52%
  • Coût complet par salarié 49% 49%
  • Indicateurs de bien-être et de productivité des salariés 48% 48%
  • Empreinte écologique 45% 45%
  • Contribution à l’innovation 37% 37%

Priorités 2020

La direction immobilière voit son champ d’action s’élargir, avec de nouvelles missions, mais le cap fixé par la direction générale relève encore du noyau historique de l’activité, à savoir des opérations immobilières classiques, une optimisation de la trésorerie ou encore la réduction des coûts.

Ces tâches contribuent essentiellement à la performance financière de l’entreprise, qui est scrutée avec attention par la direction générale.

En dépit d’être concentrée sur ses activités traditionnelles, la direction immobilière s’accorde avec l’ensemble des parties prenantes sur les priorités stratégiques actuelles, à savoir notamment la productivité des équipes, l’agilité organisationnelle, le recrutement et la rétention de talents ainsi que le lancement de nouvelles opérations immobilières. En revanche, il est intéressant de noter que l’activité des directeurs immobiliers et leur positionnement transverse les conduisent naturellement à investir de nouveaux champs d’action tels que la RSE, l’innovation et la relation avec les territoires. L’exploration de ces nouveaux terrains demande de revoir les niveaux de priorité des indicateurs de performance suivis afin qu’ils s’accordent avec les nouvelles priorités de l’immobilier. Parmi eux, la contribution à l’innovation, l’empreinte écologique, le bien-être et la productivité des salariés devraient à terme s’affirmer face aux indicateurs financiers.

  • Conduire des opérations nouvelles 64% 64%
  • Contribuer à l’agilité organisationnelle de l’entreprise 64% 64%
  • Améliorer le bien-être au travail et contribuer à la fierté d’appartenance 62% 62%
  • Améliorer la productivité des équipes 60% 60%
  • Attirer / retenir les talents 60% 60%
  • Contenir / réduire les coûts par poste de travail 60% 60%
  • Promouvoir l’image externe de l’entreprise et de son offre 60% 60%
  • Faciliter l’innovation business 58% 58%
  • Créer de la valeur par des montages / opérations immobilières 54% 54%
  • Contribuer à la politique RSE du groupe 54% 54%
  • Assurer la relation avec les territoires et l’écosystème immobilier 48% 48%
  • Contribuer à l’optimisation de la trésorerie de l’entreprise 46% 46%

B.A.-BA

Le management immobilier requiert un haut niveau de qualification de la part des professionnels en entreprises. Les métiers des directions immobilières sont des métiers d’expertise pointue. Ils nécessitent une formation de base adaptée, complétée par des cycles dispensés par des masters spécialisés principalement dans les grandes écoles.

LES PREMIERS PAS DU DIRECTEUR IMMOBILIER

Les incontournables au moment de sa prise de fonction

Prenez connaissance de votre terrain de jeu:

Les américains appellent cela un “walk around”, les japonais un “Gemba” ( là où cela se passe).

En immobilier encore plus qu’ailleurs, connaître le terrain de jeu est fondamental.

L’appréhension directe des sites en les visitant activement  (Go see / ask why and show respect) sera certainement la priorité numéro 1 d’un nouvel arrivant dans la fonction.

 L’existence d’un inventaire exhaustif du parc immobilier avec les paramètres a minima de chacun des sites ( date d’échéance des baux ….) ainsi que dans le meilleur des cas les documents rattachés à chaque site ( d’une copie du contrat à un relevé des frais énergétiques ou des dépenses de maintenances) permettra de peaufiner une bonne connaissance du terrain de jeu.

Rencontrez vos clients internes:

Pour le directeur immobilier d’entreprise, les sites dont il a la charge sont des outils de travail. L’adaptation de ces outils aux besoins de l’entreprise, la vision des occupants, les évolutions prévues des effectifs et des métiers, les besoins de vos clients internes, seront autant d’informations qui vous permettront de construire le schéma directeur immobilier. Plusieurs années seront nécessaires à sa réalisation alors autant vous y atteler dès le départ !

Alignez vos KPI ( Indicateurs clefs de Performance) sur les objectifs stratégiques de la Direction Générale:

Ces indicateurs peuvent varier sensiblement en fonction des objectifs stratégiques de votre entreprise: s’agit-il de restructurer, d’augmenter l’attractivité de l’entreprise pour recruter des talents, de booster son image de marque, de réduire ses dépenses? En fonction du cycle de vie de votre entreprise, vos performances seront appréciées différemment. Il ne s’agit pas par exemple de restructurer de fond en comble un siège social à la veille d’une fusion ou de proposer un site à l’achat alors que la trésorerie est le sujet numéro 1 du moment…

Détectez et traitez les situations à risque:

Une ventilation qui n’est pas aux normes, une issue de secours qui risque d’être condamnée, des locaux accidentogènes, toutes ces situations peuvent se présenter à vous et engager votre responsabilité ou celle du directeur d’établissement. Pas d’hésitation: traitez-les dès que vous les détectez.

Repérez les enjeux immobiliers clefs des trois prochaines années:

Le bail de votre siège arrive à échéance dans trois ans ? Il est temps de commencer à y réfléchir ! Une opération immobilière de changement de siège social prend minimum 18 mois … et beaucoup plus si vous compter signer un BEFA! À votre arrivée repérez donc les gros projets qui s’annoncent pour avoir le temps nécessaire pour en structurer l’organisation.

Entourez-vous d'experts de qualité:

Les directions immobilières sont très diversement organisées: certaines, extrêmement légères achètent à l’extérieur de la prestation, d’autres ont de grosses équipes et sous- traitent relativement peu. Une chose est sûre, le métier immobilier fait appel à des compétences et des partenaires très diversifiés. Contrat cadre, prestations ponctuelles sur un projet, collaborateurs, peu importe, assurez-vous de trouver les profils adaptés et veillez à la formation de vos équipes et à la mise en place d’un réseau de confiance et de qualité.

Maillez-vous avec les RH .... et écoutez les financiers:

L’immobilier a cela de particulier qu’il est perçu par certains comme un outil de travail, un facteur d’attractivité, de productivité et de rétention des talents, et par d’autres comme un investissement ou un placement ou une charge ! S’agissant du premier poste de dépenses de l’entreprise après les salaires on peut comprendre en tout cas que nos DRH, qui ont toutes les peines du monde à convaincre les Millenium de quitter leur start up pour des environnements plus conventionnels, regardent avec une attention très particulière les immeubles de bureaux que vous leur proposerez et l’environnement de travail que vous mettrez en place.

Et devenez membre de l'ADI!

Les directions immobilières nouvellement créées sont souvent extrêmement légères en effectif  et le directeur immobilier est par conséquent assez solitaire dans son entreprise. En revanche l’immobilier est un métier de réseau. Échanger avec vos pairs, partager vos pratiques et les leurs, bénéficier de visites de sites et de débats et conférences avec vos collègues vous permettra d’élargir vos connaissances, d’anticiper  les tendances lourdes et  d’assoir votre légitimité interne. Venez nous rejoindre !