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Association des directeurs immobiliers > Zoom sur > Rappport Carrez # GPE

Rappport Carrez # GPE

Tout ce qu’il faut savoir sur la rapport Carrez.

En juin dernier, l’ADI a fait part à Gilles Carrez de ses propositions sur l’évolution envisagée de la TSB pour compléter les ressources nécessaires au financement du projet GPE. Retrouvez ici ce que dit le rapport remis au Gouvernement courant septembre.

Les propositions rejoignent comme convenu celles que le député avait pu présenter à la presse avant l’été, et qui trouveront vraisemblablement leur traduction dans le PLF 2019 ou un PLFR 2019 qui envisage une réforme globale de la fiscalité locale :

I – RAPPEL : 

Besoin de financement estimé : entre 200 et 250 M€ mobilisables à court terme ainsi que des ressources complémentaires qui pourraient être mobilisées à moyen terme.

Principes directeurs des recommandations :

  • s’appuyer sur un financement francilien plutôt que national ;
  • rechercher des recettes dans les dispositifs existants, sans créer de taxe nouvelle ;
  • faire contribuer toutes les parties prenantes du projet, tant parmi les entités publiques (État, Région, Départements, communes) que les contribuables (entreprises, ménages).
  • Adosser le financement du projet sur des ressources pérennes, stables et, autant que faire se peut, diversifiées et dynamiques.

II – ENTRE 200 ET 250M€ MOBILISABLES A COURT TERME 

  • Augmentation de la TSBCS (p.17) : 150 M€ sur la TSB, soit une hausse d’environ 20 % de son rendement actuel

Avantages relevés par la mission :

  • Taxe récurrente, avec une base large, stable et croissante.
  • Même si la mission relève que les entreprises contribuent déjà largement au financement et que la compétitivité de la région dans le contexte du « Brexit » doit être soutenue, elle précise que le financement de la SGP grâce à cette taxe a toutefois une véritable logique économique, la GPE étant un projet essentiel pour l’attractivité internationale francilienne et pour la mobilité des travailleurs sur le territoire. Enfin, elle précise que les différents représentants du secteur et utilisateurs de l’immobilier d’entreprise rencontrés par la mission ont insisté sur la nécessaire visibilité et stabilité de la fiscalité.

Inconvénients relevés par la mission :

  • Taxe délicate à prévoir pour les acteurs publics car ses tarifs sont indexés sur un indice qui s’est révélé volatile. A ce titre, la mission précise qu’il pourrait être envisagé de changer l’indexation sur l’indice du coût de la construction pour l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Détails de l’augmentation

Si, dans un souci de stabilité, la mission ne préconise pas d’évolution profonde de cette taxe (en particulier dans son zonage ou son mode de calcul), elle considère plusieurs évolutions souhaitables :

  • Revenir sur une partie des dérogations au zonage tarifaire permettrait d’accroître la prévisibilité de la taxe comme sa cohérence territoriale et son rendement ; A minima, il faudrait supprimer toute dérogation tarifaire pour les communes situées en zone 1. Pour celles en zone 2, un critère de leur classement au titre de l’indice synthétique de DSU pourrait être trouvé. En cas de hausse des tarifs en zone 1, un mécanisme de lissage pourrait être organisé pour la transition des communes qui bénéficiaient avant des tarifs de zone 3.
  • Rehausser de 10 % les tarifs sur les bureaux en zone 1 avec un objectif d’aménagement du territoire et de rééquilibrage de la métropole francilienne en matière de production de logements et de bureaux entre l’est et l’ouest. Plusieurs acteurs du secteur ont confirmé la tendance au recentrage des implantations d’entreprises vers la zone 1, notamment pour attirer et fidéliser des collaborateurs. Selon les calculs de la mission, la taxe apparaît d’un poids modéré à Paris, où elle représente environ 3 % des loyers moyens, alors qu’elle pèse pour 4 % des loyers en première couronne (hors Hauts-de-Seine) ;
  • Intégrer la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (TASS), créée en 2014 au profit de la Région pour en confier la dynamique à la SGP, avec un élargissement de l’assiette (aux surfaces de parkings commerciaux, au-delà des surfaces de stationnement attachées à des activités commerciales) et un rehaussement de 10 % du tarif en zone 1. La mission suggère de compenser la réaffectation de la TASS en relevant le plafond de la TSB dont la Région bénéficie.
  • Augmentation de la Taxe Spéciale d’Equipement (TSE) : 170 M€  (soit +50 M€)

Avantages relevés par la mission :

  • Taxe avec une base large et un taux faible

Détails de l’augmentation

  • Mise à jour et indexation de la TSE dès 2019, sachant que l’économie comme la démographie francilienne sont dynamiques ;
  • Redéploiement d’une part de la TSE qui bénéficie à l’établissement public foncier régional (EPFIF), sachant que la réserve foncière autour du GPE est déjà largement constituée et que l’EPFIF bénéficie d’un fonds de roulement nettement plus élevé que d’autres établissements publics.
  • Mobilisation d’un panier divers d’autres ressources fiscales:
  • Augmenter l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER) sur les matériels roulants de la RATP (troisième recette fiscale de la SGP) : 30 M€
  • Création d’une part régionale de la taxe de séjour (argument notamment que la taxe de séjour demeure limitée en comparaison d’autres métropoles européennes et de l’intégration dans l’assiette des hébergements meublés non-classés) : 30 M€
  • Prélever un préciput sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) versé par les départements franciliens au fonds national de péréquation (argument de l’objectif initiale de captation de la valeur foncière créée grâce au GPE) : montant à préciser

III – RESSOURCES COMPLEMENTAIRES MOBILISABLES A MOYEN TERME

  • Fiscalité environnementale
  • Affectation d’une fraction régionale de taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques (TICPE)
  • Mise en place d’un péage urbain à plus long terme
  • La captation de la valorisation foncière liée au GPE passe par divers instruments, allant de la politique de réserve foncière à la contribution des opérations d’aménagement

 Parmi les différents instruments fiscaux qui sont envisageables :

  • le projet de taxe sur les plus-values aux abords des gares, créée en 2010 au profit du financement de la SGP, mais abandonnée avant même sa mise en œuvre
  • les taxes foncières, d’autant que le GPE contribuera à valoriser les bases locales, mais dont le produit sera nécessaire pour les équipements publics accompagnant la densification
  • la TSBCS, dont les tarifs pourront être relevés à compter des mises en service en 2024, en lien avec une revue du zonage en fonction de l’attractivité constatée des différentes zones ;
  • les DMTO, mais dont le niveau est déjà élevé (voir proposition présentée ci-dessus) ;
  • la taxe d’aménagement, qui pourrait faire l’objet d’une « surtaxe » spécifique autour des gares du GPE pour capter « à la source » la rente foncière. Cette surtaxe devrait être prise en compte dans les opérations et bilans des aménageurs dès l’origine ; elle n’interviendrait in fine qu’à la construction elle-même. Cet instrument demeure délicat à manipuler car il ne devrait pas se répercuter dans le prix (son objectif est de prélever une part de la plus-value) ni conduire les acteurs à optimiser leurs comportements (en réduisant le nombre de logements ou en renchérissant le coût des équipements publics par exemple).
  • Selon la mission, que l’instrument soit fiscal ou non, la contribution au financement du GPE des opérations d’aménagement gagnerait à être organisée. Il est indispensable qu’une ingénierie locale complète soit déployée sur les gares les plus importantes, avec l’aide de l’aménageur du territoire, de la société publique locale ou de la société d’économie mixte le cas échéant. Une négociation serait conduite le plus en amont possible, au cas par cas et en fonction des équilibres locaux, avec l’objectif d’une contribution des plus grandes opérations par fonds de concours, de sorte que la SGP bénéficie d’un retour sur la création de valeur autour des gares. Les recettes liées à cette valorisation ne peuvent pas être chiffrées à ce jour et ne seront constatées qu’in fine.