21 février 2014

De l’usage futur des friches ou quand les friches industrielles et urbaines entrainent la mutation du métier de directeur immobilier

Quel est le véritable enjeu de la reconversion des friches, industrielles et/ou urbaines ? A qui incombe cette responsabilité ? En quoi la reconversion des friches industrielles est un sujet pour les directeurs immobiliers ? Sur ce sujet aussi vaste que complexe et sensible, il apparait que le directeur immobilier à un rôle prédominant à jouer… Et si la reconversion des friches industrielles et urbaines engageait le directeur immobilier vers de nouvelles opportunités pour l’entreprise mais également dans sa fonction ?

De quoi parle-t-on ? Pas uniquement des friches industrielles, qu’ont pu produire, tout au long de notre histoire, les mutations économiques, les fractures territoriales, et les ruptures politiques et sociales. Sans être un phénomène de société, ce qui pouvait apparaître prétentieux eu égard aux reconversions réussies du milieu du XXème siècle et comme marginal à une grande part de la population, la régénération des friches tend à être beaucoup plus visible et concerner plus globalement notre société. Aujourd’hui, l’étalement urbain place la question de la reconversion des friches au cœur de nos villes. Les communes, les agglomérations doivent elles-aussi, traiter dans leur politique d’urbanisme et d’aménagement urbain, les stigmates de la désindustrialisation de nos économies occidentales. Appréhendée de façon plus ou moins unilatérale par les élus locaux, la question de l’usage futur des friches industrielles et urbaines est devenue une préoccupation à laquelle les entreprises sont parties prenantes.

Mais, quels sont les véritables enjeux, quel sont les moteurs de la reconversion des friches industrielles et/ou urbaines ?

Pour l’entreprise, la première réponse qui vient à l’esprit concerne bien sûr la responsabilité sociale de l’entreprise. Dans un contexte où la RSE oriente les décisions stratégiques, le premier enjeu que doit relever l’entreprise qui prend la décision de cesser ou de transférer son activité et donc qui « décide de partir » est bien de laisser l’image d’une entreprise citoyenne et responsable. Cette image est consubstantielle à l’empreinte émotionnelle qu’elle laisse derrière elle, indissociable de la conscience collective du bassin de vie et irrémédiablement attachée au lieu. Dès lors, l’enjeu de l’usage futur et la stratégie d’implantation de nouvelles activités, en concertation avec les décideurs publics, sont les pierres fondatrices d’une reconversion réussie. Cette question de l’usage futur des sites embarque avec elle les problématiques de dépollution et de l’empreinte environnementale du bâti et/ou du sol que l’entreprise laisse à son départ.

Mais, pour ne pas être perçu comme un drame économico-social, il doit également prendre en compte les nouveaux défis des évolutions technologiques et sociétales sous peine de tourner court.

Combien de musées, de parcs d’attraction ont vu le jour sur les terrains d’anciennes usines abandonnées et combien d’entre eux ont périclité parce que le modèle économique du projet n’était pas solide ? Face à un tel enjeu, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation… L’objectif n’est pas de combler un vide par un plein, mais bien de construire, dans une concertation ouverte et décomplexée avec l’ensemble des parties prenantes, un projet pertinent et pérenne. Pour cela le projet doit être pensé en phase avec les besoins, mais aussi l’histoire et la culture du territoire dans lequel il s’inscrit. Il doit également se fonder sur un modèle économique viable dont les collectivités publiques, en proie à la crise du financement de l’action publique, ne sauraient assumer seules la charge.

Ainsi, entre aménagement du territoire, service à la population, avenir des villes, dépollution, santé économique des entreprises, respect du patrimoine, attractivité mais aussi compétitivité du territoire, rentabilité financière et arbitrage entre coût d’image et valorisation d’un actif déprécié, le Directeur Immobilier se voit ici confier une responsabilité essentielle.

C’est la raison pour laquelle, l’ADI, sous l’impulsion et la direction de sa vice-présidente, Florence Péronnau, a décidé de se saisir du sujet et de mener une réflexion singulière en engageant une démarche ambitieuse utile à l’ensemble des acteurs des territoires…

Christian CLERET
Président de l’ADI

Chronique de Christian Cléret publiée dans Immoweek le 13 mars 2014 sur les friches industrielles.