Dans le cadre des dîners des directeurs immobiliers, celui organisé en juillet dernier par l’ADI a permis à la trentaine d’adhérents présents d’échanger sur la publication des « Propositions destinées à faciliter l’émergence d’une industrie de la transformation des actifs immobiliers ».
Un peu plus de 5 millions de mètre carrés des 50 millions de m² de l’immobilier tertiaire francilien seraient vacants selon Immostat. Pour autant, il n’existe pas, à date, d’étude géographique fine mais, selon le gouvernement précédent, le potentiel transformable est estimé à 3 millions de m². Sachant que la surface moyenne des 35 millions de logements en France est de 62 m², les immeubles à transformer pourraient fournir de l’ordre de 50 000 nouveaux logements.
Rappel du cadre réglementaire
Ce constat est réalisé alors que :
- Le Décret tertiaire accélère la nécessité de prise de décision des propriétaires.
- Les Fonds Friches pour la transformation de foncier déjà artificialisé ont été mis en place il y a plusieurs années. Sous l’égide des Préfets de région, ils sont consacrés au recyclage foncier pour des projets d’aménagement urbain, de revitalisation des cœurs de ville et de périphérie urbaine, et pour des projets de requalification à vocation productive.
L’ADI a alerté sur un frein : actuellement, une entreprise ne peut bénéficier de l’aide de ce fonds, alors qu’elle peut être amenée à restructurer une friche.
- Le Sénat a adopté en juin 2024 la proposition de loi de Romain Daubié visant à accélérer la transformation de bureaux en logements, dont les difficultés principales sont : les complexités réglementaires, les structures bâtimentaires, l’équation financière et les enjeux locaux.
Dans le détail, cette taxe serait « accrue de 50% de son montant initial pour toute année supplémentaire d’inutilisation et elle serait doublée, quelle que soit la durée d’inoccupation effective des locaux, lors de chaque franchissement d’un seuil de 50 000 m² vacants pour chaque propriétaire concerné », peut‐on lire dans le rapport.
Objectif : inciter le propriétaire à se lancer dans la restructuration, comme la transformation des bureaux en logements. Si elle était mise en place, la taxation pour pénaliser les immeubles vacants devrait s’interrompre au moment du dépôt de permis de construire.
L’avis de l’ADI
Sans prendre les conclusions de ce rapport à son compte, l’ADI a alerté sur la notion de double peine – un propriétaire d’immeuble ne laissant pas un immeuble vide pour satisfaire un quelconque besoin – mais aussi, sur la nécessaire redéfinition de la vacance, en fonction de la capacité de l’immeuble, et notamment du taux de vacance qui déclencherait la taxation.
L’association a également appelé à la constitution de foncières de transfor‐mation publiques, pour accompagner le mouvement. Ou encore, la mise en place d’outils fiscaux (crédit d’impôt sur les sociétés, exonération d’imposition lors de création de foncière privées…) pour accélérer la transformation.
Plus de 5 millions de m² de bureaux vacants en Ile‐de‐France.
Où trouver le rapport ?
Les propositions destinées à faciliter l’émergence d’une industrie de la transformation des actifs immobiliers ont été publiées le 5 juillet dernier. Elles sont téléchargeables sur le site web du ministère de la transition écologique.
Focus sur le rapport Yché
Ce dîner de l’ADI a été organisé quelques jours avant la publication des Propositions destinées à faciliter l’émergence d’une industrie de la transformation des actifs immobiliers pilotées par André Yché, ancien dirigeant de CDC Habitat. Ce rapport a été rendu public au début du mois de juillet.
Parmi les principales mesures que le document préconise, l’une d’entre elle propose, en zones tendues (en Ile‐de‐France et en région PACA), la mise en place d’une taxe dynamique sur les immeubles de bureaux vacants.