Le dernier petit-déjeuner de l’ADI organisé en partenariat avec la RICS France, a posé en débat la question de la transparence des loyers. Question qui est au cœur des préoccupations des Directeurs Immobiliers. N’y répondons pas, mais continuons le débat !
Les dépêches sur les prises à bail affluent sur nos boîtes mail, mais les mots restent muets… Aucune information ne semble percer cette règle où le silence est d’or…
Dès que l’on plonge dans l’univers des baux, c’est à y perdre son latin, on ne sait plus à quels loyers se vouer ! Que faut-il regarder pour tenter d’avoir une idée réelle du marché dans lequel on s’inscrit ? La prééminence des pratiques contractuelles entre bailleurs et preneurs est-elle devenue telle qu’un décalage important avec le réel serait en train de se créer… ?
Opacité, confidentialité, accord secret… sont autant de substantifs pour qualifier un marché qui, aux yeux de certains, semble avoir perdu en lisibilité et avoir une valeur faciale décorrelée du ‘vrai’… Nombreux sont ceux qui, à la recherche d’un marché standardisé et garant de proposer des prises à bail ‘au juste prix’, prônent la transparence des transactions pour s’assurer de la comparabilité et arguent que la loi des franchises contribue, in fine, à dévaloriser les immeubles.
Cette analyse n’est pourtant pas si évidente. En effet, chaque acteur peut dans un contexte donné avoir besoin de latitudes de négociation, qui pour être efficaces doivent demeurer sous le sceau confidentiel des deux parties contractantes. Tout particulièrement, dans le contexte de crise que nous connaissons depuis plusieurs années, la franchise s’avère être un levier important, lors des renégociations des baux, pour faire baisser les charges immobilières. Charges qui restent, on le sait, souvent le deuxième poste de dépenses au bilan des entreprises derrière la masse salariale.
L’heure n’est pas, pour nous à l’ADI, à la nécessaire revendication d’un cadre normatif qui, par des postures extrêmes, pourrait rigidifier les transactions, complexifier nos activités et au final déstabiliser un marché qui, par essence, ne se structure qu’autour de la contractualisation entre une offre et une demande particulières. Il ne s’agit pas non plus d’opposer la transparence et la confidentialité, même si le constat est là : on assiste à un recul de la transparence des marchés immobiliers et ce phénomène s’est accru depuis le début de la crise financière de 2009.
En approfondissant cette question des loyers faciaux et des loyers économiques, on constate qu’elle peut, assez rapidement, emporter avec elle une réflexion prospective plus large sur une potentielle réforme du droit qui encadre les baux et notamment leur durée. En outre, comme le souligne certains spécialistes qui bénéficient d’un regard sur ces pratiques à l’international, le manque de transparence peut induire un ralentissement des transactions et provoquer ainsi une situation d’inertie sur le marché.
De toutes ces interrogations émerge toutefois une idée pour harmoniser les points de vue, concilier les attentes, accorder les principes d’ouverture, les exigences de confidentialité et les besoins de souplesse. Constituer une base de données anonymisée sur la base d’outils existant, pourrait être un moyen de faciliter l’activité des Directeurs Immobiliers en leur offrant un accès à plus d’informations au moment de la signature d’un bail … Mais cette question est loin d’être tranchée !
C’est donc au regard de tous ces éléments, qu’il nous semble aujourd’hui important, à l’ADI, dans une démarche concertée et partenariale avec la RICS France de poser les termes du débat sur la place publique, de promouvoir les échanges entre utilisateurs et investisseurs, dont les intérêts divergent certes souvent, mais dont les points de vue peuvent faire avancer l’industrie immobilière dans sa globalité.
Ce débat, que nous avons instauré avec Philippe JOUAN, Président de RICS France, s’installe dans les consciences et je compte, au titre de l’ADI, continuer à le promouvoir et en suivre les effets.
Christian CLERET
Président de l’ADI
Chronique de Christian Cléret publiée dans Immoweek le 25 octobre 2013