le soin des choses au coeur de la stratégie
Les enjeux de décarbonation et de sobriété énergétique, qui s’imposent à tous, sonnent-ils la fin du processus économique schumpétérien de « destruction créatrice » ? Si les limites sont atteintes, et qu’il faut être plus frugal, les propriétaires, que sont les directeurs immobiliers, doivent gérer le parc « en bon père de famille ». Mais concrètement, que recouvre cette notion : Maintenir ? Réparer ? Où s’arrête la frontière ? À quel prix ? Pour quelle performance ?
Longtemps considérée comme un sujet technique secondaire, la maintenance immobilière s’impose aujourd’hui comme un enjeu central de performance pour les acteurs de l’immobilier. Pourtant, malgré son importance manifeste — économique, écologique et opérationnelle — elle demeure un irritant persistant pour les utilisateurs et une activité structurellement dévalorisée dans les organisations.
LA MAINTENANCE FACTEUR DE VALORISATION DE L’IMMEUBLE
Il n’est pas débattu qu’un immeuble n’a de valeur que s’il est utilisé, attractif, performant et durable. Or, cet usage implique de maintenir l’immeuble. La maintenance et plus généralement les services aux environnements de travail jouent donc un rôle indispensable dans la valorisation de l’immeuble en offrant des services aux occupants et en garantissant sa valeur pour le bailleur.
Pourtant, si les métiers de services aux environnements de travail regroupent jusqu’à 2,4 millions de travailleurs, ces métiers sont enfermés dans des modèles économiques fragilisés par trente ans de politiques de réduction du coût du travail, de sous-traitance et par une concurrence fondée quasi exclusivement sur les prix.
Résultat : une difficulté à attirer et fidéliser les compétences, et un risque réel de « défection » de certains grands acteurs du FM, dont les marges sont devenues insuffisantes. Côté clients et utilisateurs, le manque de maintenance est cité comme un irritant majeur par 25 % des utilisateurs insatisfaits dans le baromètre des implantations tertiaires publié en 2025 par l’ADI avec EY, Euroméditerranée et La Française REM.
Cette table ronde se composait de (de gauche à droite) : Thierry Molton, directeur général de La Française REM, Ousmane Mbaye, directeur général de Protertia FM, Pauline Koch, administratrice de l’ADI, co-présidente de la commission Digital, Xavier Baron, économiste et sociologue praticien, coordinateur du Consortium de Recherche CRDIA, chercheur intervenant spécialiste des services aux environnements de travail, PDG BCRH et Pierre Pichère, modérateur.
NÉCESSAIRE IMPLICATION DU BAILLEUR ET DU PRENEUR
Pauline Koch, co-présidente de la commission Digital de l’ADI, constate que « 75 % du coût global d’un bâtiment relève de son exploitation. Cette réalité est encore peu intégrée par le marché. Or, ce coût, au-delà des injonctions légales, impose de repenser le cycle de vie des immeubles. Il faut réaliser que la valeur de l’immeuble ne se joue plus seulement dans la construction mais dans la capacité à l’exploiter durablement ». Ce changement de perspective conduit donc à penser la maintenance non comme un poste compressible mais un investissement.
Toutefois, ce changement implique d’aligner les intérêts divergents du bailleur et du preneur. Si les bailleurs perçoivent que l’absence de maintenance préventive génère des surcoûts massifs à long terme – jusqu’à 30 % de rénovations lourdes sont évitables selon l’ADEME – côté locataires, les dépenses d’entretien restent perçues comme des coûts immédiats dans bénéfice direct. Les premiers doivent convaincre les occupants de s’inscrire dans une logique partagée de performance.
« Cette incitation peut se faire par l’introduction dans le bail de clauses liées à la performance énergétique ou au OPEX, à la façon du mécanisme du dispositif éco-énergie tertiaire » précise Thierry Molton, Directeur général de La Française REM.
De son côté, EDF avec Protertia FM a développé un modèle où l’exploitant-locataire pilote les équipements techniques normalement du ressort du bailleur. « Cette approche intégrée illustre une solution possible au « dilemme de la valeur » : en alignant les objectifs, on préserve simultanément la qualité de service, la continuité d’exploitation et la valeur patrimoniale. C’est un modèle gagnant-gagnant, détaille Ousmane Mbaye, Directeur général de Propertia FM. Cette offre implique de s’assurer que la maintenance soit correctement réalisée. Pour cela, il est mis en place des contrôles contradictoires réalisés par nos équipes pour suivre les opérations de nos prestataires ».
NÉCESSITÉ DE SORTIR D’UNE VISION INDUSTRIALISÉE DU SERVICE
La maintenance est à la fois indispensable et insuffisamment valorisée, créatrice de valeur à long terme mais perçue comme un coût à court terme, hautement stratégique mais gérée avec des outils inadéquats. La sortie de cette impasse passe par trois évolutions : la revalorisation des métiers, l’intégration de la maintenance dans la logique de performance globale des bâtiments, et l’émergence de modèles collaboratifs où bailleurs, exploitants et usagers poursuivent des objectifs communs.
En définitive, la maintenance n’est pas un simple volet technique de la gestion immobilière : elle en constitue le ciment invisible, sans lequel ni attractivité, ni durabilité, ni performance économique ne peuvent tenir. Elle appelle à un changement de culture plus qu’à un changement de procédures pour redonner sens, visibilité et valeur à des métiers. Pour cela, il faut accepter de sortir des rapports contractuels de court terme pour aller vers la coproduction du service. « Il faut replacer le soin des choses au cœur de la stratégie », conclu Xavier Baron, économiste et sociologue praticien, coordinateur du Consortium de Recherche CRDIA.
2.4 millions
le nombre de personnes qui travaillent en France
dans le secteur de la maintenance.
MAINTENANCE ET PRODUITS DOMESTIQUES
Les bonnes pratiques peuvent être déployées dans la sphère privée. Et, la maintenance pourrait meme se faire une place dans les foyers.
Le saviez-vous ?
- 50 % à 70 % des pannes et/ou des demandes d’assistance sont causées par un manque d’entretien et/ou un défaut d’utilisation pendant la période de garantie (2 ans),
- 107 € ont été consacrés en 2019 par les Français à la réparation contre 1 296 € à l’achat de produits neufs,
- 660 €, c’est l’économie générée par la prolongation de la durée d’usage d’un an de ses équipements (TV, ordinateur portable, smartphone, imprimante, lave-linge, sèche-linge, réfrigérateur, lave-vaisselle, four, aspirateur et micro-onde) permet d’économiser. Ce geste permet également d’éviter l’émission de 184kg Eq CO2 équivalent à 1 000 km en voiture.
La maintenance intégrée au coût global étendu
Faire la différence entre le coût global et le coût global étendu, c’est ce que propose le Cerema dans une note dédiée. « Dans sa définition stricte (zone orange dans le schéma ci-dessous), il s’agit des coûts de construction, d’exploitation, de maintenance, de fin de vie, ainsi que des coûts environnementaux. Dans l’approche étendue, il comprend en plus les coûts hors construction (foncier, par exemple), la dimension financière, ainsi que les externalités (au-delà des coûts environnementaux) », peut-on lire dans le document.
Source : Cerema – 2018