7 avril 2022

Chronique de la DG // Du contrat au pacte

Métier/Fonction immobilière

Au sortir du petit déjeuner de l’ADI organisé en partenariat avec l’IEIF, il en ressort, plus que jamais, une impérieuse nécessité d’établir un dialogue entre les locataires et les propriétaires.
S’il est acté que l’approche visant à opposer ces deux acteurs majeurs du marché immobilier est désormais révolue, il n’en est pas moins honnête de dire que toutes les planètes ne sont pas encore alignées.

Quand l’un parle « besoin », « usage », donc « flexibilité et adaptabilité », l’autre répond « contrat et engagement ». Si l’on pousse la caricature à l’extrême, la crise – les crises – bouleversant les modes de travail, le rapport du salarié à son entreprise et plus globalement le rapport d’une société à sa façon de travailler, n’aurait finalement eu lieu que pour les utilisateurs.

Dans un tel contexte, les directeurs immobiliers comprennent la nécessité de l’investisseur à rechercher le meilleur rendement pour leur immeuble, mais ils les exhortent à ne pas être qu’un allocataire d’actifs. Ils leur demandent de les accompagner dans la période actuelle transitoire qui, de manière irrémédiable, conduit les entreprises à rénover leur modèle managérial.

L’immobilier – nous le revendiquons depuis toujours au sein de l’ADI – n’est pas que la traduction spatiale d’une organisation. Il porte non seulement, un levier du changement et de la performance des entreprises, mais aussi une stratégie créatrice de valeur matérielle et immatérielle. L’investisseur produit sur le très long terme, alors que l’utilisateur est, plus que jamais, sur des stratégies de court terme. Le monde bouge, le monde bouge plus vite et l’entreprise pour survivre doit s’adapter. Nous parlons de plateaux vides et des mètres carrés inexploités à rendre. C’est l’actualité ! Actualité à laquelle il est demandé aux directeurs immobiliers de répondre tout de suite sous le poids de la nécessité et du rapport de force qui s’engage dans les entreprises.

Mais in fine, la question sous-jacente qui émerge est bien celle de l’adaptation de l’outil productif qu’est l’immobilier au business. C’est en cela que le directeur immobilier doit prôner la souplesse, la flexibilité, la réversibilité et la réactivité. Aujourd’hui, il faut « changer de siège en un claquement de doigts » a-t-on entendu. Alors comment concilier les deux visions ?

La référence des entreprises, pour définir la stratégie immobilière n’est plus le mètre carré, mais la fréquentation. Ce critère a toujours eu cours dans les prises de décisions, mais la fréquentation si elle était déjà monitorée avant, et aujourd’hui contrôlée, épiée, décortiquée et passée au crible des indicateurs des directeurs financiers. Le directeur immobilier n’a plus le choix ! La solution, direz-vous, serait de faire revenir les salariés au bureau. Nous sommes d’accord, c’est, dans tous les cas, un des enjeux des organisations. Alors rendons le bureau désirable !

Le well being, ok ! Alors, par exemple : pour améliorer le confort des occupants et répondre aux exigences du décret tertiaire et de l’obligation réglementaire « Éco énergie tertiaire ». Qui fait quoi ? Si l’approche se résume à « celui qui en tire le plus de bénéfices sera le payeur, à savoir réduction de la consommation énergétique vs valeur de l’immeuble », il est fort probable que le bureau ne devienne pas désirable tout de suite.

Pourtant, nous en sommes convaincus à l’ADI, c’est une relation interdépendante bien plus complexe et certainement pas aussi noir-et-blanc que celle décrite, qui lie utilisateurs et investisseurs. Nous sommes persuadés que sur de nombreux champs, un pas dans la direction de l’autre est possible. L’immeuble n’est-il pas un outil de valorisation de l’image et de la culture de l’entreprise qui l’occupe et l’utilisateur n’est-il pas une valeur immatérielle irremplaçable pour l’investisseur ? Faut-il reformer le bail ? Faut-il évoluer vers une gestion immobilière à l’hôtelière ? La sous-location est-elle une solution ? Qui supportent les travaux lourds ? etc, etc… sont autant de questions qui existaient déjà et que la crise met en exergue.

Aux enjeux sociétaux qui sont posés et auxquels sont confrontés les entreprises, est apportée une réponse souvent trop financière qui si elle peut être comprise par l’utilisateur ne peut être suffisante. C’est sur la base de tout cela, que l’ADI a engagé le dialogue qu’il lui semble important de poursuivre. Nous sommes ainsi, très heureux et très fiers d’avoir installé le terrain de jeu avec l’IEIF, un partenaire qui nous est cher, pour trouver les voix du dialogue sur tous les sujets qui aujourd’hui méritent d’être traités dans la concorde… et pourquoi pas d’aboutir à des pactes d’alliance !

Laure-Reine Gapp,
Déléguée générale

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