Flexibilité. Adaptabilité. Expérience. Les locataires sont devenus exigeants. Ils veulent bien revenir au bureau à condition d’y trouver du sens pour les collaborateurs. Ils veulent bien ouvrir un point de vente si seulement celui-ci prouve sa rentabilité. Ils veulent bien prendre un entrepôt s’il s’inscrit dans leur supply chain ou celle de leurs clients.
Tout l’enjeu pour les utilisateurs finaux des immeubles est de passer d’une logique de coût – le deuxième ou troisième poste de dépenses des entreprises – à celle de création de valeur. Au-delà de la sémantique, il faut aligner des indicateurs de performance sur la stratégie de l’entreprise. Charge à l’investisseur de comprendre le positionnement de son locataire, l’environnement concurrentiel dans lequel il évolue, sa capacité à s’adapter aux nouveaux enjeux, son agilité opérationnelle pour passer les soubresauts conjoncturels. Cela va un peu plus loin que d’analyser les trois derniers bilans comptables du candidat à la location.
Pour autant, l’aspect financier restera au coeur de la relation bailleur-preneur. Mais ces derniers ont la main. Ou ont l’impression de l’avoir. Ils veulent moins de surfaces, mais mieux de surfaces. Pas seulement dans le bureau. Quand l’Association des directeurs immobiliers interroge ses adhérents, un sur deux manifeste sa volonté de baisser son empreinte immobilière dans les trois prochaines années.
Le double effet « kiss cool », c’est qu’ils espèrent aussi renégocier le partage de la valeur. Une forme de « profit sharing » où le locataire capterait une partie de la plus-value qu’il génère par la simple signature d’un bail. C’est toute une logique de création de valeur qu’il faudrait alors réinventer pour l’investisseur.
Article rédigé par Gaël Thomas