En avril dernier, l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI), a dévoilé la 3e édition de son Baromètre des implantations tertiaires, réalisée en partenariat avec EY, l’EPA Euroméditerranée et La Française REM. Cette enquête, menée auprès de 282 dirigeants d’entreprise, révèle des mutations profondes dans les stratégies d’implantation des entreprises en France. Les résultats montrent une quête accrue de flexibilité, un recentrage sur l’accessibilité, et un repositionnement du bureau comme levier de cohésion sociale et d’intégration.
Entre 2015 et 2024, 14 107 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ont été dénombrées. Ces extensions ont créé 451 811 emplois. Dans le détail, en 2022, le nombre de projets a progressé de +10% par rapport à 2021 (1 521 projets dénombrés contre 1 387 en 2021), prolongeant le rebond post‐Covid amorcé l’année précédente. Cette hausse s’explique en partie par le rattrapage de projets mis en pause durant la crise sanitaire. L’inflation, la hausse des taux d’intérêt, le ralentissement de la croissance, l’avènement du télétravail et le déploiement du flex‐office ont entraîné un ralentissement du nombre de projets d’implantations et d’extensions, qui reste néanmoins dynamique. En 2023, 1 287 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ont été comptabilisées, et 1 203 en 2024.
Poursuite de la réduction des surfaces
« Depuis cinq ans, les entreprises optimisent l’espace et rationalisent les implantations, en réaction au développement du télétravail et au déploiement du flex‐office. L’enjeu aujourd’hui n’est plus d’avoir moins de bureaux, mais d’avoir de meilleurs bureaux, qui offrent une expérience enrichie aux collaborateurs », commente Frédéric Goupil de Bouillé, président de l’ADI.
La moitié des entreprises anticipent une baisse de leurs besoins en surface immobilière au cours des 5 prochaines années. Dans le détail, 39% des sondés estiment que les surfaces diminueront légèrement (jusqu’à 20%) et 11% considérablement (plus de 20%). Pour 26% des répondants, les besoins en surfaces tertiaires resteront stables. Toutefois, 21% des sondés pensent augmenter leurs surfaces.
Déploiement du flex‐office et renouvellement des baux
Près de 70% des sondés indiquent avoir déployé le flex-office. En conséquence, au cours des trois dernières années, des décisions structurantes ont été prises : 69% des répondants ont réaménagé l’intérieur des bureaux ; 56% des entreprises ont renouvelé leurs baux tertiaires, dans la grande majorité des cas (91%) pour renégocier les conditions financières. Un tiers des répondants n’a pas renouvelé les baux immobiliers (33%) ou les a résiliés de manière anticipé (29%) afin de réduire l’empreinte immobilière (91% des cas), déménager vers des bureaux de meilleure qualité (78% des cas) et regrouper les espaces tertiaires (54%).
« Les tensions économiques actuelles, l’accélération technologique, l’évolution des usages des collaborateurs et la nouvelle géographie des bureaux propulsent le Directeur Immobilier au coeur de défis stratégiques, juge Marc Lhermitte, Partner chez EY Consulting. Face à ces transformations rapides, il devient un partenaire incontournable, bien au‐delà d’un simple exécutant, pour garantir l’efficacité économique, la responsabilité sociale et l’attractivité RH de son entreprise. »
« 14 107 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ont été dénombrées. Ces extensions ont créé 451 811 emplois. »
Déploiement du flex‐office et renouvellement des baux
Près de 70% des sondés indiquent avoir déployé le flex-office. En conséquence, au cours des trois dernières années, des décisions structurantes ont été prises : 69% des répondants ont réaménagé l’intérieur des bureaux ; 56% des entreprises ont renouvelé leurs baux tertiaires, dans la grande majorité des cas (91%) pour renégocier les conditions financières. Un tiers des répondants n’a pas renouvelé les baux immobiliers (33%) ou les a résiliés de manière anticipé (29%) afin de réduire l’empreinte immobilière (91% des cas), déménager vers des bureaux de meilleure qualité (78% des cas) et regrouper les espaces tertiaires (54%).
« Les tensions économiques actuelles, l’accélération technologique, l’évolution des usages des collaborateurs et la nouvelle géographie des bureaux propulsent le Directeur Immobilier au coeur de défis stratégiques, juge Marc Lhermitte, Partner chez EY Consulting. Face à ces transformations rapides, il devient un partenaire incontournable, bien au‐delà d’un simple exécutant, pour garantir l’efficacité économique, la responsabilité sociale et l’attractivité RH de son entreprise. »
« Le mouvement de rationalisation post‐covid n’est pas terminé : la moitié des entreprises anticipent une baisse de leurs besoins en surface immobilière au cours des 5 prochaines années. »
Moins d’implantations, moins de mètres carrés, mais plus de qualité
Parmi les trois principaux critères de sélection de leur bureau, la proximité des infrastructures de transport arrive en tête des critères, suivi par le coût au m² par collaborateur et la qualité environnementale du bâtiment. Dans le détail, encore plus qu’hier, le bureau doit être accessible et central. La localisation sur le territoire et l’accessibilité constituent des enjeux essentiels pour les entreprises (82% des répondants). La proximité des infrastructures de transport (métro, tramway, etc.) est l’un des critères les plus importants dans leurs choix d’acquérir ou de louer des espaces tertiaires, quelle que soit la typologie des entreprises.
Des entreprises satisfaites de leurs bailleurs
Si la stratégie d’implantation des entreprises évolue, la relation aux bailleurs aussi. Bien que 76% des répondants soient satisfaits de la relation qu’ils entretiennent avec leur bailleur, 60% des dirigeants interrogés attendent de leurs propriétaires qu’ils accroissent la flexibilité des conditions de location, par exemple, en permettant notamment le recours à des zones « tampons », en ajustant les loyers aux surfaces louées ou en proposant des baux à court terme. Par ailleurs, plus de la moitié des entreprises se disent prêtes à payer un supplément de loyer moyen de 10% pour bénéficier d’un loyer plus flexible.
45% des dirigeants interrogés considèrent le coût au m² par collaborateur comme le deuxième critère. Face aux incertitudes économiques, au ralentissement de la croissance et à la pression accrue sur les coûts, les directions immobilières sont invitées à optimiser l’efficacité et l’efficience des surfaces tertiaires.
Enfin, la qualité environnementale du bâtiment arrive en 3e position (36% des répondants). Bien que ce chiffre puisse surprendre, beaucoup considèrent désormais les préoccupations environnementales (qualité du bâtiment, performance environnementale, résilience face au dérèglement climatique, etc.) comme acquises. Ce n’est plus un critère d’implantation pour de nombreuses entreprises mais une composante essentielle des infrastructures d’un bâtiment. « Les résultats du baromètre sont, une nouvelle fois, intéressants et confirment les tendances observées depuis la fin de la crise sanitaire avec une montée des critères de choix liés aux enjeux RH et RSE, même si les enjeux économiques sont toujours présents. Il convient désormais de confronter certains de ces résultats à la situation dans les grandes métropoles de façon à ne pas prendre de mauvaises décisions en matière de programmation. C’est tout l’objet de la prochaine étape de cette étude, avec l’organisation d’un roadshow dès le mois de juin à Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, qui permettra de mesurer l’impact territorial de l’évolution des critères de choix des entreprises en matière d’implantations tertiaires », indique Corinne Orsoni, Directrice du développement économique d’Euroméditerranée.
« La qualité environnementale des immeubles n’est plus un critère d’implantation : c’est une composante acquise, essentielle des infrastructures d’un bâtiment. »
Point sur la méthodologie
Une enquête auprès de 282 dirigeants d’entreprises, directeurs immobiliers, DRH, directeurs financiers, acteurs publics et aux directeurs d’agences d’attractivité entre les mois de novembre 2024 et janvier 2025. En complément, 20 entretiens individuels ont été menés par EY de décembre 2024 à février 2025.
Depuis cinq ans, les entreprises optimisent l’espace et rationalisent les implantations, en réaction au développement du télétravail et au déploiement du flex‐office. L’enjeu aujourd’hui n’est plus d’avoir moins de bureaux, mais d’avoir de meilleurs bureaux, qui offrent une expérience enrichie aux collaborateurs. »
Frédéric Goupil de Bouille, président de l’ADI
« Les tensions économiques actuelles, l’accélération technologique, l’évolution des usages des collaborateurs et la nouvelle géographie des bureaux propulsent le Directeur Immobilier au coeur de défis stratégiques. Face à ces transformations rapides, il devient un partenaire incontournable, bien au‐delà d’un simple exécutant, pour garantir l’efficacité économique, la responsabilité sociale et l’attractivité RH de son entreprise. »
Marc Lhermitte, Partner d’EY Consulting
« Les résultats du baromètre sont, une nouvelle fois, intéressants et confirment les tendances observées depuis la fin de la crise sanitaire avec une montée des critères de choix liés aux enjeux RH et RSE, même si les enjeux économiques sont toujours présents. Il convient désormais de confronter certains de ces résultats à la situation dans les grandes métropoles de façon à ne pas prendre de mauvaises décisions en matière de programmation. »
Corinne Orsoni, Directrice du développement économique Euroméditerranée
Cinq ans d’activité intense
Les tendances à connaître pour les cinq ans prochaines années
