Quels territoires attirent les entreprises en France en 2025 ? Quels critères les guident dans leurs choix d’implantation tertiaire ? L’Association des Directeurs Immobiliers (ADI), en partenariat avec EY, l’EPA Euroméditerranée et La Française REM, dévoile un nouveau volet de la 3e édition de son Baromètre des implantations tertiaires, réalisée auprès de 282 décideurs immobiliers entre novembre 2024 et janvier 2025.
Cinq critères clés pour les implantations tertiaires d’ici à 2030 : une priorité à l’accessibilité
- Accessibilité du territoire (64%) : La proximité des transports (métro, tramway, gare) est le critère dominant, reflet des attentes des collaborateurs pour des trajets facilités.
- Coût de l’immobilier (57%) : Incertitudes économiques, ralentissement de la croissance, guerre commerciale internationale… poussent les directions immobilières à optimiser l’efficacité des surfaces tertiaires.
- Qualité du cadre de vie (37%) : Les entreprises recherchent des environnements attractifs pour leurs salariés, gage de bien-être en dehors des heures de présence sur site.
- Disponibilité des compétences (31%) : L’accès à une main-d’œuvre qualifiée est crucial surtout lorsqu’elle réside à proximité.
- Disponibilité et qualité de l’offre immobilière sur le territoire (22%) : avoir le choix de son implantation pour répondre aux besoins de l’entreprise et des collaborateurs tout en optimisant le coût de l’immobilier.
Focus Île-de-France : retour aux fondamentaux ?
64% des sondés estiment que l’attractivité de Paris va considérablement s’améliorer alors qu’ils étaient 19% post crise sanitaire. Même tendance pour la 1ère couronne, qui se défend, avec une offre structurée, neuve et performante répondant aux exigences des entreprises, avec 38% d’avis favorables contre 25% post crise sanitaire. Au contraire, la 2e couronne parait trop éloignée et ne réunit pas tous les critères de choix d’implantation. En 2022, 25% estimaient qu’elle était attractive, ils ne sont plus que 14 % aujourd’hui.
La surprise porte sur le quartier de La Défense, premier quartier d’affaires. Si on pensait que la crise sanitaire l’avait remise en question, elle reste un choix stratégique pour les entreprises qui la considèrent comme un hub. En 2022, 7% considéraient La Défense comme un territoire attractif, 3 ans plus tard, ils sont 6 fois plus nombreux (41%) !
« On observe une véritable inversion des tendances, et cela saute aux yeux !, souligne Barbara Kiraly. D’un côté, La Défense gagne à nouveau en attrait grâce à son accessibilité, à la transformation de son offre et aux aménités qu’elle propose, attirant particulièrement les entreprises adoptant une stratégie opportuniste. De l’autre, la deuxième couronne peine à séduire, malgré les perspectives offertes par le Grand Paris Express. Alors qu’après le Covid, beaucoup imaginaient un engouement pour le travail au vert, elle ne parvient pas à convaincre les entreprises. »
Les territoires les plus dynamiques : l’Ouest et LE RHONE-ALPES en tête, l’Île-de-France arrive à maturité
Entre 2022 et 2024, 4 011 projets d’implantation et d’extension tertiaires ont été recensés en France. L’Île-de-France, avec 1 098 projets (27%), reste compétitive et les régions de l’Ouest et d’Auvergne-Rhône-Alpes, et notamment la métropole de Lyon, captent une part croissante des investissements :
- L’Occitanie (479 projets) et la Nouvelle-Aquitaine (355 projets), portées par Toulouse (192 projets) et Bordeaux (191 projets), se distinguent par leur dynamisme.
- Le Pays de la Loire (403 projets) et la Bretagne (419 projets) brillent grâce à Nantes (211 projets) et Rennes (193 projets).
- L’Auvergne-Rhône-Alpes (474 projets), avec Lyon (246 projets), reste la métropole régionale la plus attractive.
Hors Île-de-France, 60% des projets se concentrent dans les 21 métropoles régionales, contre 57% entre 2012 et 2021.
Territoires en retrait : des régions comme la Bourgogne-Franche-Comté (76 projets) ou le Centre-Val de Loire (59 projets) peinent à rivaliser.
Dans un contexte de «Retour au Bureau», l’accessibilité du territoire – par les transports en commun, le réseau routier… – et le cadre de vie arrivent en tête des critères d’implantation pour les entreprises. Tout comme le coût de l’immobilier : toujours maîtrisé, il est piloté avec rigueur par les directeurs immobiliers qui veillent à mesurer la contribution réelle de l’immobilier à la création de valeur pour leur entreprise. » Barbara Kiraly, Déléguée générale de l’ADI
Territoires, les défis pour rester attractifs : moderniser l’offre et répondre aux alertes
Pour maintenir leur dynamisme, les métropoles régionales doivent relever plusieurs défis, identifiés par les dirigeants comme des risques majeurs :
- Saturation des infrastructures de transports (43%) : des investissements dans les mobilités douces et décarbonées sont nécessaires, estimées à 100 mds€ par un rapport du Sénat*.
- Manque et coût du logement (40%) : Une offre abordable est cruciale pour attirer les talents. En 2024, environ 15 millions de personnes étaient touchées par la crise du logement**.
- Difficultés de recrutement (37%) : Les territoires doivent renforcer leur vivier de compétences, car une entreprise sur deux anticipe les difficultés de recrutement***.
- Offre immobilière inadaptée (31%) : 56% des dirigeants jugent les bureaux régionaux vieillissants et nécessitant des rénovations pour répondre aux exigences actuelles, 36% déplorent un manque de flexibilité****.
Sources
*https://www.senat.fr/rap/r22-830/r22-830.html
**Rapport de la Fondation pour le Logement des Défavorisés (ex Fondation Abbé Pierre)
***https://statistiques.francetravail.org/bmo/geo?le=0&na=0&pp=2025&ss=1
****Baromètre des implantations tertiaires 2025
