L’Association des Directeurs Immobiliers (ADI), organisation professionnelle de référence des directeurs etresponsables immobiliers des entreprises, dévoile la 3e édition de son Baromètre des implantationstertiaires, réalisée en partenariat avec EY, l’EPA Euroméditerranée et La Française REM. Cette enquête, menée auprès de 282 dirigeants d’entreprise, révèle des mutations profondes dans les stratégies d’implantation des entreprises en France. Les résultats montrent une quête accrue de flexibilité, un recentrage sur l’accessibilité, et un repositionnement du bureau comme levier de cohésion sociale et d’intégration.
« Des bureaux en mutation : localisation, flexibilité et rôle social au coeur des stratégies d’implantation des entreprises »
Depuis la dernière édition il y a 3 ans, combien d’implantations tertiaires ont été réalisées ? Quelles décisions immobilières ont été prises ? Comment les entreprises et leurs dirigeants seprojettent-ils dans l’avenir ? Quels nouveaux critères de sélection déterminent la prise à bail ? A quoi sert le bureau aujourd’hui ?
Les résultats du baromètre sont, une nouvelle fois, intéressants et confirment les tendances observées depuis la fin de la crise sanitaire avec une montée des critères de choix liés aux enjeux RH et RSE, même si les enjeux économiques sont toujours présents. La lecture des résultats doit cependant être relativisée, pour les territoires, car ils nous paraissent le reflet d’un état des lieux et d’une vision majoritairement « francilienne » des besoins et des attentes en matière de bureaux. Il convient donc de les confronter à la situation dans les grandes métropoles de façon à ne pas prendre de mauvaises décisions en matière de programmation.
Marc Lhermitte
Partner – EY Consulting
IMPLANTATIONS EN BAISSE…
Entre 2015 et 2024, 14 107 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ontété dénombrées. Ces extensions ont créé 451 811 emplois. Dans le détail, en 2022, le nombre de projets a progressé de +10% par rapport à 2021 (1 521 projets dénombrés contre 1 387 en 2021), prolongeant le rebond post-Covidamorcé l’année précédente. Cette hausse s’explique en partie par le rattrapage deprojets mis en pause durant la crise sanitaire. L’inflation, la hausse des taux d’intérêt, le ralentissement de la croissance, l’avènementdu télétravail et le déploiement du flex-office ont entraîné un ralentissement dunombre de projets d’implantations et d’extensions, qui reste néanmoins dynamique.En 2023, 1 287 implantations et extensions d’immeubles tertiaires ont étécomptabilisées, et 1 203 en 2024….
ET CE MOUVEMENT VA CONTINUER
La moitié des entreprises anticipent une baisse de leurs besoins en surface immobilière au cours des 5 prochaines années. Dans le détail, 39% des sondés estiment que les surfaces diminueront légèrement (jusqu’à 20%) et 11% considérablement (plus de 20%).Pour 26% des répondants, les besoins en surfaces tertiaires resteront stables. Toutefois, 21% des sondés pensent augmenter leurs surfaces.
DEPLOIEMENT DU FLEX-OFFICE ET RENOUVELLEMENT DES BAUX CES TROIS DERNIERES ANNEES
Près de 70% des sondés indiquent avoir déployé le flex-office. En conséquence, au cours des trois dernières années, des décisions structurantes ont été prises : 69% des répondants ont réaménagé l’intérieur des bureaux ; 56% des entreprises ont renouvelé leurs baux tertiaires, dans la grande majorité des cas (91%) pour renégocier lesconditions financières. Un tiers des répondants n’a pas renouvelé les baux immobiliers (33%) ou les a résiliés de manière anticipé (29%) afin de réduire l’empreinte immobilière (91% des cas), déménager vers des bureaux de meilleure qualité (78% des cas) et regrouper les espaces tertiaires (54%). Si la stratégie d’implantation des entreprises évolue, la relation aux bailleurs aussi.
Bien que 76% des répondants sont satisfaits de la relation qu’ils entretiennent avec leur bailleur, 60% des dirigeants interrogés attendent de leurs propriétaires qu’ils accroissent la flexibilité des conditions de location, par exemple, en permettant notamment le recours à des zones « tampons », en ajustant les loyers aux surfaces louées ou en proposant des baux à court terme. Par ailleurs, plus de la moitié des entreprises se disent prêtes à payer un supplément de loyer moyen de 10% pour bénéficier d’un loyer plus flexible.
Les entreprises choisissent leurs bureaux comme les particuliers choisissent leur logement : elles veulent un emplacement stratégique qui maximise leur attractivité et leur capacité à fidéliser les talents.
Depuis cinq ans, les entreprises optimisent l’espace et rationalisent les implantations, en réaction au développement du télétravail et au déploiement du flex-office. L’enjeu aujourd’hui n’est plus d’avoir moins de bureaux, mais d’avoir de meilleurs bureaux, qui offrent une expérience enrichie aux collaborateurs.
MOINS D’IMPLANTATIONS, MOINS DE MÈTRES CARRÉS, MAIS PLUS DE QUALITÉ : LES NOUVEAUX CRITERES D’IMPLANTATION POUR LES CINQ PROCHAINES ANNEES
Parmi les trois principaux critères de sélection de leur bureau, la proximité des infrastructures de transport arrive en tête des critères, suivi par le coût au m² par collaborateur et la qualité environnementale du bâtiment.
Dans le détail :
1. Encore plus qu’hier, le bureau doit être accessible et central. La localisation sur le territoire et l’accessibilité constituent des enjeux essentiels pour les entreprises (82% des répondants). La proximité des infrastructures de transport (métro, tramway, etc.) est l’un des critères les plus importants dans leurs choix d’acquérir ou de louer des espaces tertiaires, quelle que soit la typologie des entreprises.
2. 45% des dirigeants interrogés considèrent le coût au m² par collaborateur comme le deuxième critère. Face aux incertitudes économiques, au ralentissement de la croissance et à la pression accrue sur les coûts, les directions immobilières sont invitées à optimiser l’efficacité et l’efficience des surfaces tertiaires.
3. La qualité environnementale du bâtiment arrive en 3e position (36% des répondants). Bien que ce chiffre puisse surprendre, beaucoup considèrent désormais les préoccupations environnementales (qualité du bâtiment, performance environnementale, résilience face au dérèglement climatique, etc.) comme acquises. Ce n’est plus un critère d’implantation pour de nombreuses entreprises mais une composante essentielle des infrastructures d’un bâtiment.
Les volets Territoires et RSE sortiront en juin et septembre.
L’étude complète sera disponible en septembre
Les résultats du baromètre sont, une nouvelle fois, intéressants et confirment les tendances observées depuis la fin de la crise sanitaire avec une montée des critères de choix liés aux enjeux RH et RSE, même si les enjeux économiques sont toujours présents. Il convient désormais de confronter certains de ces résultats à la situation dans les grandes métropoles de façon à ne pas prendre de mauvaises décisions en matière de programmation. C’est tout l’objet de la prochaine étape de cette étude, avec l’organisation d’un roadshow dès le mois de juin à Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, qui permettra de mesurer l’impact territorial de l’évolution des critères de choix des entreprises en matière implantations tertiaires.
Corinne Orsoni
Directrice du Développement Economique – Euroméditérranée
Ces critères montrent la volonté des entreprises interrogées de repositionner le bureau comme levier de cohésion sociale et collaboratif. L’enjeu pour les dirigeants est désormais de proposer un bureau de qualité, dont la fonction essentielle est de rassembler pour encourager le travail en équipe (81% des répondants), renforcer la culture d’entreprise et le sentiment d’appartenance (51%) et ainsi donner du sens à la présence au bureau des collaborateurs.
Méthodologie
Une enquête auprès de 282 dirigeants d’entreprises, directeurs immobiliers, DRH, directeurs financiers, acteurs publics et aux directeurs d’agences d’attractivité entre les mois de novembre 2024 et janvier 2025.
En complément, 20 entretiens individuels ont été menés par EY de décembre 2024 à février 2025.
Infographies ©Surlestoits/ADI